役立つコラム

　せっかく手に入れたマイホームですが、転勤などでやむを得ず引っ越ししなければならないこともあります。期間が限られた転勤でいずれ戻って来るのであれば、単身赴任か賃貸に出すかのどちらかでしょうが、戻って来られるか分からなかったり、すぐには戻ってこられない場合は、売却するか賃貸に出すか迷うところだと思います。そこで、そもそも賃貸に出す場合には、どの程度の不動産収入が得られ、経費がどれくらい掛かるのか、どんなリスクがあるのかなど、マンションを中心にマイホームを賃貸に出す場合の収支や注意点についてまとめてみました。

　まず、不動産の賃貸による所得は不動産所得にあたり、確定申告が必要になります。給与所得者や年金所得者、事業所得者であれば、それらの所得と合算して超過累進課税が適用されます。新たに不動産所得が増えたとしても他の所得への課税（税率）の影響はありませんが、増えた不動産所得への課税（税率）は、他の所得の金額によって影響を受けます。その不動産所得の基になる収入としては主に家賃収入と管理費収入があります。家賃などの収入を物件価格で割った比率を表面利回りと言いますが、一般的にマンションの場合は4%～10%程度です。ただし、誰も入居していない期間は収入が得られませんので、いわゆる空室率も考慮に入れる必要があります。ここでは空室率を20％として、空室率を加味した表面利回りを使うことにします。なお、物件価格の経年による下落率と比較して家賃は下がりにくいことから、表面利回りは新築物件の方が低く、中古物件の方が高くなります。また、首都圏の方が低く、地方都市の方が高い傾向があり、戸建てはマンションよりも高めになります。

　次に、マンション賃貸の経費には、共用部分の管理費、共用部分と専有部分の修繕費用、不動産業者の委託管理料、固定資産税、損害保険料などがかかります。この他、建物の減価償却費（経年による資産価値の減少分）を経費に計上することができ、収入から経費を差し引いた不動産所得に所得税・住民税が課税されます。収入から支出を差し引いた収支を物件価格で割った比率を実質利回りと言い、さらに税金を差し引いた税引後利回りは、空室率20%の条件での試算によると表面利回りの50%程度となります。例えば、表面利回りが4%であれば税引後利回りは約2%、6%であれば約3%となります。住宅ローンが残っている場合は、ローンの返済利息を経費に計上できますが、返済額の分だけ収支は悪化し、税引後利回りが低下します。

　一方、マイホームを賃貸に出している間に、通常、物件価格は経年と共に下落します。税引後利回りからこの下落率を差し引いたのが、物件価格を含めた最終利回りということになります。一般的には新築直後の下落率は大きくなりやすく、中古物件の住宅ローン控除の条件などにより、25年を超えるとまた下落するなど、築年数に対する下落率は一定ではありませんが、仮に年間平均下落率を1%と近似した場合、税引後利回りから1%を引いた値がほぼ最終利回りとなります。これがプラスであれば、売却よりも賃貸の方が有利になります。

　このように、マイホームを賃貸に出すことによって、一定の利益が期待できますが、リスクとなる部分もあります。まず、新居を購入する場合には、新たに住宅ローンを借りるなど負債が増加する可能性があります。その時点での住宅ローン残高によっては、新たに住宅ローンを借りられない可能性や、他の収入が減ったりすると返済できなくなる可能性もあります。賃貸中には、収入に関しては空室率と家賃の下落リスクが、また、借り手との間のトラブル、修繕費の増加などのリスクや、マンションの場合は管理組合の対応などもあります。物件を売却する際には、買い手がつかないあるいは物件価格の想定以上の下落などのリスクもあります。そのようなリスクと向き合い、問題が起きた場合には迅速に対処するなどの心づもりが必要です。これらが難しいようであれば、賃貸の方が金銭的なメリットがあったとしても、売却した方が無難であると考えます。他の手のかからない資産運用にも目を向けてください。

　なお、マイホームを売却すると、一時的に現金収入が増え、譲渡益（売却価格－取得費）は3,000万円まで非課税となる税金の特例が受けられるメリットもありますが、不動産売買の仲介手数料が売買価格の3%程度かかるため、その分だけ譲渡収支が減少します。

　実際の検討にあたっては、マイホームと築年数や駅からの距離、広さや向き、階数などが類似の物件の売買価格や、マイホームの購入価格と比較した下落率、家賃相場などを調べ、どの程度の最終利回りが期待されるかを概算で算出します。そして、新居はどうするか、住宅ローンはどうなるか、さらには賃貸に出す場合には何年後に売却するかなど、ご自身のライフプランと突き合わせて出口戦略も考え、賃貸に出すか売却するかを検討されるとよいでしょう。不動産を相続する場合は、時価よりも低い相続税評価額で評価され、土地についてはさらに評価減になる特例がありますので、相続税も気になる方は、そちらのメリットも考えてみてください。

　なお、ここでの試算は、考え方をご理解頂くために一定の条件、仮定の基に求めたものであり、あらゆるケースに当てはまるものではありませんので、最終的にはご自身で試算してご検討ください。