役立つコラム

　やっと手に入れたマイホームも、転勤や止むを得ない事情により手放したり、買い換えたりすることがあるかもしれません。その際、譲渡益が出ることも、譲渡損が出ることもあると思いますが、これらの譲渡損益については税金の特例がいくつか設けられています。図には、マイホームの所有期間によって適用できる主な特例をまとめています。特例は大きく、譲渡益に対する特例と譲渡損に対する特例があり、それぞれに、売却する場合と買い換える場合があります。

　なお、これらの特例に共通の適用要件として、親族以外への譲渡であること、譲渡した年の前年、前々年に特例を受けていないことがあります。また、特例を適用するには確定申告が必要です。なお、所有期間は、譲渡した年の1月1日時点での経過年数となりますが、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが追加の要件となっています。また、譲渡損益を計算する場合の取得費とは、購入価格に仲介手数料、不動産取得税など、取得費として認められている経費と、取得後の改良費を加え、減価償却費を差し引いた金額になります。また、譲渡価額からも同様に譲渡に掛かった経費を差し引くことができます。

　(1) 売却で譲渡益が出た場合
　①3,000万円の控除・・・所有期間にかかわらず、譲渡益から3,000万円を控除することができます。
　②軽減税率14%の適用・・・所有期間が10年を超える場合、3,000万円を超え6,000万円までの譲渡益に対して所得税＋住民税の税率が14%に軽減されます。6,000万円を超える譲渡益に対しては20%の税率が課せられます。

　(2) 買い換えで譲渡益が出た場合
　所有、および居住期間が10年を超えるマイホームを譲渡して益が出て、その譲渡価額を上回る価格の新居を購入した場合には、新居を売却する時までその譲渡益を繰り延べることができます。下回る価格の新居を購入した場合でも、その差額を収入金額とみなして所得税の計算を行うことができます。

　(3) 売却で譲渡損が出た場合
　所有期間が5年を超えるマイホームの譲渡価額が取得費を下回る場合には、給与や事業所得などの他の所得との損益通算が可能で、控除しきれなかった譲渡損は、翌年から3年間繰り越して損益通算することができます。また、譲渡価額が住宅ローン残高を下回る場合で、売却時のローン残期間が10年以上ある場合も同様ですが、繰り越しての損益通算は、通算する年の所得の合計が3,000万円以下であることが要件となっています。

　(4) 買い換えで譲渡損が出た場合
　所有期間が5年を超えるマイホームを譲渡して新居を購入した場合で、譲渡価額が取得費を下回り、新居の購入に新たに期間10年以上の住宅ローンを借り入れた場合には、他の所得との損益通算が可能です。控除しきれなかった譲渡損は、翌年から3年間繰り越して損益通算することができますが、通算する年のローン残期間が10年以上、所得の合計が3,000万円以下であることが要件になっています。

　上記については概略説明であり、詳しい要件の記載を省略している部分がありますので、詳しい要件や手続きの方法、上記以外のケースについては、国税庁のホームページで確認してください。

（出典：「マイホームを売った時」（国税庁）(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/code/index.htm#code03-05)他を元にライフプラン・シム作成）