役立つコラム

　ワンルームマンションなどを購入して家賃収入を得る不動産投資は、金融投資と比較して一般的には利回りが高いと言われます。ただし、不動産の賃貸事業には、ある程度のまとまった初期費用が必要なのと、不動産業者に管理を依頼すればある程度フリーになるとは言え、1室だと空き室になって家賃収入がなくなる可能性や、突発的に掛かる修繕費用、不動産業者や賃借人とのトラブルなど、金融投資にはないリスクがあります。そもそもどのような物件を選べばいいのかから始まって、全くの素人にはハードルが高く、特に時間の余裕が無いと踏み出せなかったりします。

　そんな不動産初心者向きの不動産投資としてREIT（リート）があります。REITは投資家のお金を集めて不動産に投資を行う投資信託で、投資法人が運用して上場するものと、信託銀行が運用するものがあります。現物の不動産投資には及ばないものの、3～4%/年程度の高い分配金利回りが期待できる特徴があります。但し、稼働率や負債の利率などの影響を受けて、分配金が増減する場合があります。また、投資家による売り買いも簡単で活発な分、投資口価格は現物の不動産そのものよりも変動するもので、元本割れを起こすこともあります。大きくは不動産市況や世界経済、金融政策等の影響も受け、これまでも株価と同程度の変動をしています。

　また、REITは色々な種類の不動産が対象になっています。例えば、賃貸オフィス、物流施設、大規模商業施設、賃貸住宅、ホテル、介護施設などを主として保有するものや、それらを組み合わせて保有するものなどがあります。選ぶ時は株式と同様、収益や当期利益、負債、稼働率の推移などの業績、需給状況、投資口価格、分配金の推移、金利や不動産市況などは十分に確認して、高値で掴まないよう注意してください。購入タイミングに自信がない時は、分割して時間をおいて購入（積立て）するのも一つの方法です。また、東証に上場のREIT全銘柄（J-REIT）の時価総額加重平均である東証REIT指数に連動したETF（上場投資信託）などもあり、若干の信託報酬は掛かりますが、3%/年程度の分配金利回りが得られますので、どのREITを選ぶのか難しい時はこのようなインデックス型のETFを選んでもよいでしょう。

　REITを売買する際には上場株式と同様の扱いとなり、購入口数単位で指値・成行注文により売買します。売買する際に手数料が掛かりますので、特に購入口数が少ない場合は、コストの安いネット証券などを利用するとよいでしょう。また、「るいとう」（株式累積投資）による購入を除いて1口単位の購入のため、投資信託のようにドルコスト平均法を期待して定額で積立てるということはできませんが、NISAで購入して分配金や譲渡益を非課税にすることは可能です。また、投資口価格が低いREITやETFであれば、分配金での再投資が比較的しやすいというメリットもあります。なお、指値・成行注文が難しい方、ドルコスト平均法で購入したい方、分配金を都度再投資したい方は、ETFより信託報酬は高くなりますが、複数のREITに投資する投資信託という選択肢もあります。

　その他、REITと株式で大きく異なる点は、確定申告して分配金を所得税の総合課税扱いにしても、配当控除は得られないことです。株式の配当金は、当期利益に法人税が課税された残りから分配されることから、二重の課税を避けるため、一定の要件を満たせば所得税の配当控除が受けられますが、REITの分配金は法人税が課税されていない収益から分配されているため、配当控除は受けられません。

　なお、本記事は、現物の不動産投資よりも手軽に始められるREITという不動産投資について説明したものであり、投稿時点での購入を勧める意図はありません。また、分配金利回りは投稿時点での概算値であり、常に保証されるものではありません。投資口価格は変動し、元本割れをする可能性があります。購入はご自分で判断してください。

　投資は、損も益も少しづつ経験しながら学んで、10年、20年かけて積み上げながら、自分に合った投資先、やり方を見つけることをお勧めします。